نسمع كثيرًا مما هو متداول بين أصحاب العقارات والشركات العقارية مُطلح الفُقاعة العقارية، ولكن يجد العديد من الأفراد صعوبة في فهم وشرح هذا المُصطلح كونه يُعد من المصطلحات العقارية التي تحتاج إلى فهم ودراسة عميقة، وفي هذا المقال المُقدم من منصة طابو العقاريّة المنصة المُتخصصة في الإعلانات العقاريّة شرح وافٍ حول مفهوم الفُقاعة العقارية. فما هي الفُقاعة العقارية؟ وما هي تأثيراتها على مستقبل العقارات، تابع هذا المقال لتتعرف على المزيد من التفاصيل.

الفُقاعة العقارية هي عبارة عن حالة تحدث بعد طفرة وازدياد كبير وواسع في أسعار العقارات والأراضي حتى تصل إلى مستويات تفوق سعرها الطبيعي بفارق كبير، ومن ثم تعود وتنخفض تدريجيًا بشكل مُتسارع بعد حالة من الركود وانخفاض كبير على طلب العقارات، ولكن الجدير بالذكر أن الفُقاعة العقارية تحدث لفترة مُعينة فقط وسرعان ما تختفي وتعود الأمور إلى ما كانت عليه سابقًا، امّا عن طريقة حدوث تلك الفُقاعة فهي تبدأ بزيادة الطلب على شراء العقارات من قِبل الأشخاص وعلى إثره يقوم المُستثمرون العقاريون برفع الأسعار تدريجيًا حتى تزداد معاملات الأرباح، ومع مرور الأيّام وزيادة بناء العقارات لأجل الربح تخرج العديد من الفئات التي ترغب في الشراء من السوق حتى تنفجر الفُقاعة ولا يجد المُستثمرين من يشترون جميع هذه العقارات التي تم بناؤها.

أحد أهم الأسباب التي تؤدي إلى ظهور الفُقاعة العقارية هي المُضاربة في العقارات، فالشخص الذي يقوم بشراء العقار لأجل تركه لمدة مُعينة ثم معاودة بيعه مع تقلبات السوق وارتفاعه، هذا يؤثر بالسلب على السوق العقاري، إذ أن الغرض الأساسي من بناء العقارات هو السكن فيها، لذلك لا بُدَّ من أن يشتري العقارات الأشخاص الذين يرغبون في السكن بها أو بيعها مُباشرة بعد السكن، ولكن عند تركها عمدًا هذا الأمر يؤدي لقلة المعروض مع زيادة الطلب وبالتالي ارتفاع الأسعار، كما أنه من ضمن الأساب التي تؤدي إلى حدوث مشكلة الفُقاعة العقارية هو تحويل مسار الحكومات، فبدلاً من كونها تقوم ببناء العقارات وتبيعها بأقل تكلفة لأجل سكن المُواطنين، باتت تقوم ببناء العقارات لأجل تحقيق أعلى ربح مُمكن، وهذا بدوره يؤدي إلى حذو الشركات الخاصّة حذو الحكومة في بيعها للعقارات، وكذلك قيام البنوك بمنح قروض عقارية بشكل مُتساهل وبشكل مُنخفض الفائدة، فهذا يزيد من الطلب على العقارات وبالتالي ارتفاع اسعارها لحين حدوث الفُقاعة العقارية.

تنفجر الفُقاعة العقارية عندما ينتشر مفهوم الإفراط والمُخاطرة في التسعير، وذلك في الوقت الذي لم تعد فيه أسعار العقار تعكس الحقيقة السعرية له، ففي سوق العقار، تحدث الفُقاعة العقارية عندما يستمر البناؤون في البناء استجابةً للطلب المُتزايد والذي بدأ يتناقص بشكل واضح، فينخفض الطلب بينما يزداد العرض، فتكون النتائج الحتمية هي تباطؤ في المبيعات وانخفاض في الأسعار، ولا تنتهي هذه الدورة سريعاً هكذا، فنظرًا لتباطؤ المبيعات وتوقف الأسعار عن الإرتفاع يتردد صدى إدراك المخاطر في السوق، والأمر اذلي يُمكن أن يجعل إدراك المخاطر هو عدد من الأشياء، تأتي الزيادة في أسعار الفائدة لتجعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول مزيد من المُشترين، وفي بعض الحالات قد تتسبب الزيادة بضائقة مالية لأصحاب المنازل الحاليين، ثم يؤدي الإنكماش في النشاط الإقتصادي لاحقًا إلى إنخفاض الدخل المُتاح وخسارة الوظائف وقلّة فرص العمل الشاغرة، الأمر الذي يقلل من الطلب على الإسكان ويؤدي إلى ركود خطير وكبير على هذا القطاع بوجهٍ خاص، ومع تغيير الحالة المزاجية للسوق، يتم تشديد معايير الإئتمان وإنخفاض الطلب وازدياد العرض ومُغادرة المُضاربون للسوق.

يوجد هُناك بعض الخطوات الأساسيّة التي يُمكن من خلالها القضاء على مُشكلة الفُقاعة العقارية، من أبرزها القيام بخفض أسعار العقارات بعض الشيئ، فالأمر المعروف أن عزوف الناس عن شراء العقارات يأتي بسبب ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير ومُبالغ فيه، كما يُمكن أنو توفر الشركات العقارية شقق سكنية ذات مساحات قليلة بعض الشيئ حتى تتناسب مع الشباب المُقبلين على الزواج، ففي بداية الأمر تكون الأسرة قليلة بعض الشيء ومكونة من فردين فقط، وهذه الأعداد تتناسب معها الشقق السكنية ذات المساحات التي تتراوح ما بين 60 متر إلى 80 متر فبناء شقق سكنية بحوالي 60 متر سيتم بيعها بأسعار قليلة وبالتالي دخول شريحة أكبر من الشباب للسوق، كما أنه لا يُمكن إهمال دور الحكومة في حال توفير شقق سكنية بأسعار منخفضة جدًا كما هو الحال في الأساس، فهذه الخطوات ستؤدي إلى قيام الشركات العقارية الخاصّة بخفض أسعارها أيضًا إلى حد المعقول، وبالتالي القضاء على مُشكلة الفُقاعة العقارية.

تؤدي الفُقاعة العقارية إلى حدوث ارتفاع كبير في أسعار العقارات، خاصةً مع إنخفاض قلة المعروض في السوق حيث يقوم المُستثمرين عند رؤيتهم لإرتفاع الأسعار بشكل جنوني وكبير إلى بناء أكبر عدد من العقارات حتى يتم تحقيق أعلى معدل ربح ممكن في المجال، وبالتالي توسيع الشركة العقارية ونجاحها بشكل أكبر، ولكن هذه الزيادة الكبيرة في عدد العقارات التي يتم بناؤها سيؤدي لقلة الطلب بشكل أكبر، ففي الأساس يكون معدل الأشخاص الراغبين في شراء العقارات سنويًا بمتوسط مُعين، وعند ارتفاع الأسعار بشكل كبير، هذا يؤدي إلى خروج بعض الطبقات التي ترغب في شراء العقارات من السوق وهذا يعني انخفاض معدل الطلب في الوقت الذي يوسع في المستثمرين العقاريين نشاطهم ويقومون ببناء العقارات بشكل أكبر وفي تلك اللحظة تنفجر الفُقاعة العقارية مُعلنة خسارة كلاً من الطرفين.