أصبح سؤال كيف يُمكن إخلاء المستأجر من العقار من الأسئلة المُتكررة التي تُراود العديد من الأشخاص في الآونة الأخيرة، حيث يرغب أصحاب العقارات في طرد المُستأجرين لأسبابٍ مُختلفة، ولكن بطرق قانونيّة، ولكن يجب التنويه إلى أنه هُنالك قوانين تحمي المُستأجرين من الإخلاء، لذلك لن يتم النظر في الإخلاء إلا إذا تواجد حالات مُعينة، ولن يتم الإخلاء إلا إذا تم تلبية الشروط المتعلقة بتلك الحالات التي سيتم توضيحها في المقال التالي.

يتم إخلاء المستأجر في القانون المغربي عن طريق القضاء أو عن طريق المُتابعة التنفيذيّة، حيث يتم الإعتماد على الأسلوب الذي سيتم استخدامه تبعًا للظروف الحالية وطلب مالك العقار، لهذا السبب فإن إخلاء المستأجر من العقار ليس مُرتبطًا بأسلوب إجرائي واحد، علاوةً على ذلك فإنه من المُستحيل مُحاولة إخلاء المُستأجر من العقار دون تلبية هذه الشروط الإجرائيّة، وفي حالة عدم وجود الأسباب المذكورة قانونيًا، وإذا تم إخلاء العقار بطريقة تتعارض مع القانون، قد تُفرض عقوبات مالية في المراحل المُقبلة، لذا من المُهم إجراء عملية الإخلاء بشكل قانوني تحسبًا لظهور نتائج غير متوقعة وغير مرغوبة.

1- الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار والمُتابعة التنفيذيّة

من أسباب الإخلاء الشائعة هي بسبب عدم دفع الإيجار، وتكون عملية إخلاء المُستأجر من العقار عن طريق المُتابعة التنفيذيّة، وتتم هذه الطريقة عن طريق تقديم طلب إخلاء مع توفير مهلة لمدة ثلاثين يومًا، وفي حال لم يتم الدفع خلال هذه المُدة يُمكن اتخاذ قرار بإخلاء المُستأجر، ولكن في حال تم دفع المبلغ من قِبل المُستأجر هلال هذه المُدة لا يُمكن تنفيذ الإخلاء في حالة الدفع، وسيتم إعتبار المُتابعة التنفيذيّة كتحذير مشروع، وفي حال تم تقديم تحذير آخر يُمكن طرد المُستأجر بناءً على هذين التحذيرين.

2- الإخلاء بسبب تلف العقار 

من أسباب الإخلاء الشائعة في القانون المغربي هو في حال تدخل المُستأجر في العقار بطريقة تتعارض مع العقد أو في حال ألحق ضررًا في العقار، ولكن في هذه الحالة يجب أولاً إرسال إشعار كِتابي إلى المُستأجر لإصلاح الضرر أو التدخل المُعارض مع العقد، ويجب إعطاء المستأجر في هذه الحالة مدة لا تقل عن 30 يومًا لإصلاح الضرر أو التدخل المعارض مع العقد، فإذا لم يقُم المُستأجر بإصلاح الضرر خلال المدة المُحددة سيتم إنهاء العقد في هذا السياق وفي بعض الحالات قد يتم فتح قضية إخلاء.

3- الإخلاء بسبب إفلاس المُستأجر 

في حالة إفلاس المستأجر اثناء استمرار العقد، يُمكن للمؤجر إنهاء العقد وطرد المُستأجر، ولكن قبل تنفيذ الإخلاء وفسخ العقد، يجب في البداية طلب توفير ضمان لمبالغ الإيجار التي لم يحن وقت دفعها بعد من قبل المستأجر، وإذا كانت الإجابة من المُستأجر سلبية ولم يتمكن من تقديم الضمان يتم فسخ العقد وطلب إخلاء المُستأجر.

4- الإخلاء بسبب وجود مسكن آخر 

عند التوقيع على عقد الإيجار يجب معرفة وجود منزل يخص المستأجر أو زوجته، وإذا كان هُنالك منزل يخص المُستأجر في نفس الحي أو البلدية، يمكن الطلب من المستأجر بمغادرة المنزل، وإذا كان المؤجر يعلم بوجود هذا المنزل لا يُمكن طلب الإخلاء لإجبار المستأجر على المُغادرة استنادًا إلى هذا السبب، كما يجب الإلتزام ببعض الفترات كما في حالة أسباب الإخلاء الأخرى يجب فتح الدعوى في غضون شهر واحد بعد انتهاء مُدّة العقد.

مُراجعة قوانين المالك والمُستأجر المعمول بها 

قبل الشروع في الإخلاء يجب مُراجعة قوانين المالك والمُستأجر المعمول بها، لذا قبل الإخلاء لا بُدَّ من التأكد من أن القانون في صفك من خلال التحدث مع مُحامٍ مُختص بالشؤون العقارية، والتشاور مع مُدير المُمتلكات المحلي الخاص بك، بالإضافة إلى التحقق من قوانين البلدية المحلية.

أن يكون لديك سبب وجيه للإخلاء

بعد أن تقوم بمُراجعة القوانين والتأكد منها يجب أن تقوم في ما إذا كان هُنالك سبب وجيه لإخلاء المُستأجر من العقار بشكل عام، كما أنه يجوز للمالك إخلاء المستأجر بسبب إنتهاكات عقد الإيجار، لأسبابٍ عدّة مثل عدم دفع الإيجار، القيام بنشاط قانوني، أو وجود حيوان أليف، ورفض مُعالجة الموقف.

مُناقشة أسباب الإخلاء مع المُستأجر

في بعض المواقف قد يكون من المنطقي التحدث مع المُستأجر لمعرفة في ما إذا كان يرغب في المُغادرة دون طرده، نظرًا لأن إخلاء المُستأجر في بعض الأحيان قد يكون مضيعة للوقت.

تقديم إشعار إخلاء كتابي

تتمثل تلك الخطوة في تقديم إشعار دفع أو إنهاء ينص على أن الإيجار قد فات موعد استحقاقه ويمنح المُستأجر فترة زمنية محددة لدفع الإيجار المُتأخر المُستحق بالكامل، بما في ذلك أيّة رسوم مُتأخرة أو إخلاء المبنى على الفور، بالإضافة إلى تقديم إشعار علاج أو إنهاء عندما يقوم المستأجر بإنتهاك أحد شروط عقد الإيجار بخلاف دفع الإيجار مثل وجود حيوان أليف، ففي هذه الحالة يُمكن للمستأجر إصلاح المُشكلة في غضون أيّام قليلة من استلام الإشعار الكِتابي، أو إخلاء العقار.

مُقاضاة المستأجر

يختار العديد من المُلّاك تعيين مُحامي عقارات واسع المعرفة ومُتخصص في إخلاء المساكن للىتعامل مع إجراءات الإخلاء ففي بعض الأحيان قد يكون هذا الأمر حلاً فعالاً من حيث التكلفة نظرًا لأنه إذا لم يتم إتباع كل خطوة في عملية الإخلاء بدقة قد يتعيّن على المالك البدء من جديد.

التحضير لجلسة استماع في المحكمة

في حال لجأت إلى جلسات المحاكم، يجب عليك إحضار المُستندات التالية:

- عقد الإيجار الأصلي للموقع

- سجلات الدفع من مثل سجل الإيجار وكشوف الحسابات المصرفية

- نسخ من المُراسلات بينك وبين المُستأجر

- نسخة من إخطار الإخلاء وإثبات التسليم

إخلاء المُستأجر

يُمكنك إخلاء المُستأجر شريطة إتباعك لعملية إخلاء الملكية في نطاق سلطتك القضائيّة، فمن المُرجح أن تحكم المحكمة لصالحك، وفي هذه الحالة ستتلقى أمرًا من المحكمة يُسمى امر الإسترداد الذي يسمح لك بإزالة المُستأجر بشكل قانوني من المُمتلكات الخاصّة، ويتم إرسال الأمر إلى جهة تطبيق القانون المحلي الذي سيزور العقار، ويمنح المُستأجرين بضع دقائق لتعبئة بعض المُمتلكات من ثم إزالة المستأجر الذي تم إخلاؤه وممتلكاته إذا لزم الأمر.

تحصيل الإيجار المُتأخر

في حال ربحت قضية الإخلاء ستحكم عليك المحكمة في العديد من الأحيان بحكم الإيجار المُتأخر وتكاليف أي أضرار يُسببها المُستأجر، حيث يستأجر العديد من المُلّاك وكالة تحصيل لتحصيل الأموال المُستحقة من المُستأجر.