تختلف أنواع المُلكيات العقارية من دولة لأخرى تِبعًا لمجموعة من القوانين والتشريعات التي تنظمها الدولة، ونظرًا للأحداث الجارية في سوريا فقد كثرت حالات شراء وبيع العقارات، ويُمكن تصنيف ملكية العقارات في الدولة إلى عدّة أنواع رئيسيّة تعكس الوضع القانوني والحقوق التي ترتبط في كل نوع، وفي هذا المقال نُسلط الضوء على أبرز أنواع المُلكية العقارية في سوريا وهي:

- الطابو الأخضر

- عقار حكم المحكمة

- الملكية بموجب وكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل

- الملكية بعقد بيع قطعي فقط وساعة كهرباء.

- شراء حصة من عقار على الشيوع.

الطابو الأخضر (السجل العقاري)

هو من أبرز أنواع الملكية العقارية، نظرًا لأنه مُسجل لدى مُديرية المصالح العقارية التي تُعد صحيفة كل عقار موجود ف في سوريا تسجل فيه الملكيات والإشارات الواردة على العقار، أمّا ورقة الطابو أو سند المُلكية هي عباره عن كرونة خضراء تحتوي على جميع معلومات العقار، اسم المالك، مقدار حصته ، رقم العقار، المنطقة العقارية، والمُحافظة، والجدير بالذكر أن هذا السند لا يُعد له قيمة بذاته، سوى أنه يُعد اثبات شكلي للملكية وفي حال ضياعه عليه التقديم بمعاملة بدل ضائع السجل العقاري الذي يتبع له مكان العقار ويتم الإعلان عنه في الصحف الرسمية ويتم تسليمك في ما بعد بديلًا عنه، كما أنه في بعض الأحيان تكون الملكية مسجلة في الصحيفة العقارية بشكلٍ صحيح لكن المالك لا يملك هذا السند نظرًا لوجود تغيير في أوصاف العقار، ولكنه هذا لا يُعد عائقًا في اجراء نقل المُلكية، إذا يتم حينها تنظيف تكليف بتصحيح أوصاف العقار ويُرسل إلى دائرة المساحة، وفي حال أرد شراء عقار مُسجل في السجل العقاري، وكان مالكه يحمل سند الملكية، يجب عليك أولاً استخراج بيان قيد عقاري للعقار الذي سوف تقوم بشراءه واستشارة محامٍ في كتابة عقود العقارات، كما أنه يجب أن تستخرج مخطط عقاري من دائرة المساحة أو مخطط افراز للعقار للتأكد من العقار الذي سوف تقوم بشراءه هو ذاته في المخطط وتطابق الأوصاف واتجاهات العقار المُشترى مع أوصافه في المخطط المساحي، ويجب التنويه أن المُعاملة تتم في مبنى دائرة السجل العقاري.

عقار حكم المحكمة

يُقصد بهذا النوع أن مالك العقار يحوز حكمًا مكتسب الدرجة القطعية ومبرم من المحكمة المُختصة التي يتبع لها موقع العقار يُفيد بشرائه هذا العقار، ويُذكر في بنود الحكم تثبيت شراء شخص للعقار، مع تضمين الرقم، والمنطقة وأوصاف العقار.

ويرجع السبب الرئيسي في لجوء المُشتري لهذه الطريقة من الملكيات العقارية هو عدم افراز العقار، أو صعوبة الحصول على موافقة أمنية، ويجب التنويه هُنا إلى أنه لا يمكن أن تتم هذه الدعوى إلا عن طريق محامين وليس عن طريق أصحاب العلاقة وبموجب قانون اصول المحاكمات، وتتم هذه العملية بإقامة ورفع دعوى تثبيت بيع حيث يقوم الطرفان بتوكيل محامين لمتابعة الموضوع، ويكون الدفع عند إقرار وكيل المالك أمام المحكمة بصحة البيع وقبضه للثمن المتفق عليه، وتقوم المحكمة بإجراء الكشف على العقار ومن ثم يتم إصدار حكم بتثبيت البيع بعد أن تم وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار، كما يجب التنويه إلى أن الإقرار أمام المحكمة له حجية ولا يُمكن الرجوع عنه.

الملكية بموجب وكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل

يُعد هذا النوع من أنواع الملكية أقل درجة من الدرجتين السابقتين ولكن له حجية ويجب أن يتم بشكل دقيق، ومعنى هذه الحالة أن يقوم المالك بتنظيم وكالة خاصّة للعقار عند الكاتب بالعدل المُختص تتضمن توكيل البائع للمُشتري وتفويضه بنقل وفراغ ملكية العقار او الحصة السهمية وكالة غير قابلة للعزل، وهُنا في هذه الحالة يجب التنويه إلى عدّة نقاط إذا ما كان البائع يملك العقار بموحب تسلسل وكالات ف لا بُدَّ من التأكد من وجود هذه الوكالة وأن الوكالة التي بحوزته مصدقة حديثًا، كما أنه يُمكن عزل الوكالة الغير قابلة للعزل برضى الطرفين لتعلق حق الوكيل بها والوكالة لا تنتهي بوفاة الموكل وتسري بمواجهة ورثته، وهُنا ننصح المُشتري بعد تنظيم الوكالة العقارية بأن يقوم برفع دعوى ووضع إشارة الدعوى بموجب على الوكالة على صحيفة العقار لحماية حقه في الملكية تجاه الغير ففي بعض الحالات الإحتيالية قد يقوم البائع بتنظيم عدّة وكالات غير قابلة للعزل لعدّة أشخاص وقبض الثمن ومن ثم السفر إلى الخارج .

الملكية بعقد بيع قطعي وساعة كهرباء

تُعد هذه المُلكية من أضعف أنواع المُلكيات العقاريّة، وتكثر في مناطق المُخالفات أو أملاك الدولة، إذ أنها تعتمد على ورقة عقد موقعة بين الطرفين قد يكون في بعض الحالات أساس ملكية الأرض المبني عليها عائدة للدولة، وفي هذه الحالة يكون لوضع اليد على العقار أهمية كُبرى بعد العقد حتى لا يحدث أي تزاحم في البيوع، ولكن الناس في المُجمل يميلون إلى شراء هذا النوع من العقارات نظرًا لتندي أسعارها مُقارنةً بأسعار العقار ذوات الملكية الأقوى، والجدير بالذكر أن نقل ملكية عداد الكهرباء أو المياة لا تُعد اسناد ملكية ولا حجية لها في ذلك، وهو أمر شائع، كما أن تعارف الناس وشراء هذا النوع من العقارات لا يُعد دليلاً قطعيـًا على سلامتها، وهذا الأمر يرجع إلى الحرص على عدم الوقوع في أيدي المُحتالين، لهذا ننصح بأن اي عقار ملكيته من أنواع الملكيات المذكورة أعلاه ولو كان بمواصفات أقل أفضل من شراء عقار مُخالف.

شراء حصة من عقار على الشيوع

يُمكن تعريف المُلكية على الشيوع بأن يكون العقار عائد لعدّة مالكين لحصص غير مفرزة، مثال على ذلك، عند وفاة المالك يم نقل الملكية إلى ورثته بصفتهم خلفًا لمورثهم، ولكن لم يتم تخصيص أو تحديد كل وارث بجزء معين من العقار، وهُنا يكون المالكين على الشيوع لمجموعة الحصص السهمية المكونة للعقار كاملاً، وفي هذه الحالة عند شراء العقار، يجب عليك التوقيع مع جميع مالكي الحصص السهمية، حتى لا يتورط المُشتري بدعوى إزالة الشيوع وهي عبارة عن دعوى الهدف الرئيسي منها أن تقوم المحكمة المختصة بإنهاء حالة الشيوع وتقسيم الملكية بين مالكي الحصص وفقًا لإجراءات مُعينة.