أقرّت الأنظمة القانونيّة العمرانيّة النافذة في سوريا، شروطًا بالغة التعقيد عند منح تراخيص البناء على أراضي مملوكة على الشيوع بين مُلّاك متعددين، كما ميّزت تلك القوانين بين ثلاث حالات في منح رخص البناء، ومنها الأراض المملوكة على الشيوع الواقعة داخل مُدن ومراكز المُحافظات، الأراضي المملوكة على الشيوع التي تقع خارج المُخططات التنظيميّة للوحدات الإداريّة ولكن ضمن حدودها الإدارية، والجدير بالذكر أن منح تراخيص البناء على الأراضي المملوكة على الشيوع يحتاج في غالب الأمر إلى إجراءات مُعقدة وصعبة قد تستغرق فترة طويلة من الزمن، علاوةً على المشاكل المُرافقة نظرًا لوجود استملاكات لبعض الحصص من الأراضي المملوكة على الشيوع وتعقيد عملية إزالة الشيوع في هذه الحالة، وهذا الأمر قد تسبب في امتناع العديد من مُلّاك الأراضي على الشيوع من تقديم طلبات الترخيص للبناء عليها أو البناء عليها من دون ترخيص.

الأراضي المملوكة على الشيوع الواقعة داخل مراكز مدن المُحافظات

تخضع رخص البناء على الأراضي المملوكة على الشيوع ضمن مراكز مدن المُحافظات لأحكام قانون رقم 82 لعام 2010 وتعليماته التنفيذيّة رقم 105/2010 وتعديلاته الصادرة بالقانون رقم 6 لعام 2020، وفي هذه الحالة يجب أن يتقدم مُلّاك نصف أسهم الأرض على الأقل بطلب الترخيص مرفقًا به طلب إزالة شيوع العقار إلى مجلس المدينة التي يتبع لها العقار، وحينها يُشكلّ رئيس المجلس لجنة مُهمتها ازالة شيوع ذلك العقار، وتتألف من قاضٍ يُسميه وزير العدل رئيسًا للجنة وعضوية ممثل عن الجهة الإدارية وممثل عن مديريّة المصالح العقارية من الدرجة الأولى يُسميها وزير الإدارة المحلية، ويقوم رئيس اللجنة بإعلام الدائرة العقارية التي يتبع لها العقار لوضع إشارة بيع العقار في المزاد العلني، كما تطلب اللجنة من المُلّاك أن يتفقوا فيما بينهم على طلب ترخيص البناء للعقار خلال مُدة أقصاها خمسة أيّام، وتقوم بتنظيم محضر بما اتفق عليه الشركاء، وفي حال وافق الشركاء على الترخيص تطلب اللجنة منهم استكمال وثائق الترخيص، وإذا لم يحصل اتفاق بين الشركاء تقرر اللجنة في هذه الحالة بيع العقار في المزاد العلني وفقًا للأصول القانونيّة المتبعة، وينشر قرار اللجنة بالبيع في إحدة الصُحف المحلية وإحدى صحف العاصمة قبل أسبوعين من تحديد جلسة المزاد العلني، كما أن جميع قرارات اللجنة قابلة للإستئناف أمام محكمة الإستئناف في المُحافظة، وفقًا للمواعيد التي يتم تحديدها لإستئناف قرارات قاضي الأمور المُستعجلة والمُحددة بخمسة أيّام، حيث تصدر محكمة الإستئناف قرارها في غرفة المُذاكرة دون أن يتم دعوة الأطراف ويكون تلك القرار مُبرمًا، ويجب على من رسا عليه المزاد أن يقوم بدفع ثمن العقار والرسوم المُقررة خلال عشرة أيّام تحت طائلة إعادة بيع العقار في المزاد من جديد، وخلال ستّة أشهر يجب أن يتقدم بطلب ترخيص البناء على العقار مُرفقًا الوثائق القانونيّة والمُخططات الفنية.

الأراضي المملوكة على الشيوع الواقعة ضمن المُخططات التنظيميّة للوحدات الإدارية

تخضع رخص البناء على الأراضي المملوكة على الشيوع الواقعة ضمن المخطط التنظيمي والتي تتبع للوحدات الإدارية والبلديات، لما ورد في التعليمات التنفيذيّة الصادرة عن وزارة الإدارة المحلية بالقرار رقم 3921 لعام 2011، لما يتطرقا لحالة الترخيص الخاصّة، وبالتالي يبقى العمل ساريًا بالتعليمات التنفيذيّة للقانون رقم 59 فيما يخص هذه الحالة.

وبحسب التعليمات التنفيذيّة للقانون رقم 59 يجب تحقيق عددًا من الشروط من أبرزها أن يُقدم طالب الترخيص إلى الوحدة الإدارية وثيقة تثبت مُلكيته للجزء المطلوب ترخيصه من العقار المملوك على الشيوع، ويُمكن أن تكون وثيقة الملكية بيان قيد عقاري أو وكالة كاتب بالعدل أو حكم محكمة، كما يجب تقديم مخطط موقع منظم من مكتب هندسي ومصدق من المجلس المحلي أو الخدمات الفنيّة، يُبيّن من خلاله موقع قطعة الأرض المطلوب ترخيصها والقطع المُحيطة بها، وحدود الطرق، وباقي المرافق المُحيطة بها، كما أنه يجب تقديم شهادة تصرف بالمساحة المطلوب ترخيصها، تقوم بتنظيمها هيئة المخاتير وموثقة من الكاتب بالعدل، كما يجب تقديم وثيقة موقعة من باقي الشركاء المُجاورين له في قطعة الأرض موثقة لدى الكاتب بالعدل، يتم الإقرار من خلالها بحقه في قطعة الأرض المطلوب ترخيصها، ويجب أن يتعهد طال الترخيص بعدم المُطالبة بأي تعويض في حال قررت الجهة الإدارية إلغاء أو وقف الترخيص في حال الحصول على نزاع قضائي، كما يجب أن تتوفر في قطعة الأرض المطلوب ترخيصها شروط خاصّة وهي أن تكون مُطلّة على الطريق العام في إحدى واجهاتها على الأقل ويطول محدد، وأن يتم اقتطاع جزء محدد منها للمرافق العامّة ولا تشترط التعليمات التنفيذيّة في هذه الحالة تقديم طلب إزالة الشيوع للعقار مع طلب الترخيص.

الأراضي المملوكة على الشيوع الواقعة خارج المُخططات التنظيميّة للوحدات الإداريّة ضمن حدودها الإدارية

يتم منح تراخيص البناء على الأراضي المملوكة على الشيوع خارج المُخططات التنظيميّة للوحدات الإدارية وضمن حدودها الإدارية بموجب التعليمات التنفيذيّة الصادرة عن وزارة الإدارة المحلية بتاريخ 28 شباط 2012 وهي تُعد مُماثلة لحالة الترخيص على الأراضي المملوكة على الشيوع داخل المُخططات التنظيميّة مع إضافة بعض الشروط، كأن يتقدم طالب الترخيص لقطعة الأرض الواقعة خارج المُخطط بتعهد خطي موثق لدة الكاتب بالعدل، يُفيد بعدم مُطالبته للوحدات الإدارية بتأمين الخدمات العامّة من طُرق، مياه، كهرباء، صرف صحي.