أقرت حكومة المملكة العربية السعودية في تاريخ 15 مارس,2002 نظام يهدف إلى حفظ حقوق المالكين من أجل تنظيم تسجيل الوحدات العقارية بهدف توصيفها وتحديدها بعينها وليس بصفة مالكها، لتقادي المشاكل والنزاعات التي تتعلق بالعقارات، كما يستهدف أيضًا تنمية سوق العقارات إلى أعلى مستوى مُمكن ووضع حد للعديد من تداخلات الملكية وحوكمة القطاع العقاري بالطريقة الأمثل، بشكل يضمن استدامته وحيويته، والجدير بالذكر أن النظام يقوم بتخصيص سجل عقاري لكل وحدة عقارية في المملكة العربية السعودية، ويتضمن معلومات تصفها بدقة من مثل الموقع، المساحة، الطبيعة وما يوجد عليها من إلتزامات وحقوق.
التسجيل الشخصي
يتم هذا التسجيل عن طريق تسجيل الحقوق المُترتبة على ملكية العقار بأسماء الأشخاص، وهو الأمر الذي يُسبب العديد من المُنازعات القانونية، نظرًا لعدم تحديد العقار وكونه يُعد مجهولاً، وذلك بسبب أن العقار يُعرف باسم مالكه لذلك الأمر تم هجر هذا النوع في كثير من البُلدان.
التسجيل العيني
يتم إمتلاك هذه الطريقة بالإستقرار وتحديد الملكية، والإبتعاد عن المشاكل والنزاعات، على عكس التسجيل الشخصي، وفي الآونة الأخيرة اتجهت أغلب الدول للعمل بهذا النظام نظرًا لسهولته وعدم الخوض في المشاكل القضائيّة، وتم وضعه في كل دولة وفقًا لما يتناسب مع طريقة الحياة بها.
-حماية قانونية للعقار من خلال السجل العقاري الذي لا يجوز الطعن فيه بتاتًا.
-التعرف على المركز القانوني للعقار للأفراد الراغبين في إجراء أي من المُعاملات القانونية عليه كالبيع أو الإجارة وغيرها من المُعاملات القانونية.
-تحديد الموقع الخاص بالعقار بشكل دقيق، بالإضافة إلى التعرف على كافّة الحقوق المشمولة على العقار.
-القضاء على تعدد الصكوك، وحل النزاعات التي تتعلق بحقوق الملكية على العقار الواحد.
-تقليل النزاعات المتعلقة بحدود العقارات من خلال تعدي الجار على ملكية جاره.
-استقرار ملكية العقار بحييث يتم حماية مالكه من الدعاوي الكيدية المتعلقة بالملكية.
-تسهيل الإجراءات الخاصة بتسجيل العقار وكذلك التقليل من الوقت المُستغرق في إتمام هذه المُعاملات.
- تقديم سند ملكية موثق من قِبل المالك، بالإضافة إلى كافّة المُستندات التي تُثبت أي حقوق عينيّة للمالك.
- تقديم المُخططات الهندسية في حال وجودها، وأي مستندات تختص بالعقار من ناحية الوضع الفني، خاصةً فيما يتعلق بأعمال البناء أو الهدم المُختلفة.
- توفر كافّة الشروط القانونية العقارية في العقار محل التسجيل، ولن تُقبل طلبات تسجيل العقارات المُخالفة أو الصادر قرارات إزالة لها.
- فحص العقار من ناحية قانونية ومعمارية من قِبل اللجنة المُختصة وإصدار شهادة البيانات مع الموافقة على التسجيل.
المنطقة العقارية: هي عبارة عن مجموعة مكونة من وحدات عقارية تتواجد بالقرب من معلم ثابت أو بالقرب من شارع رئيسي.
السجل العقاري: هو عبارة عن عدد من الوثائق التي تصف العقار وما عليه من حقوق وحاله، بالإضافة إلى التعديلات التي سوف تطرأ عليه.
خرائط الأساس الطبوغرافية: هي الخرائط التي تصف مساحة محددة على الأرض وفقًا لرسم دقيق، وذكر الأبعاد الخطية والأصليّة، وكافّة الظواهر في تلك المساحة.
الخارطة: وهي عبارة عن رسومات هندسية تُظهر موقع الوحدة العقارية ومساحتها وأطوالها ومعالمها، وتكون تلك الرسومات وفقًا لنظام إحداثيات وطني.
القيد الأول:هو تسجيل الوحدة العقارية في الصحيقة الخاصة بها للمرة الأولى والإحتفاظ بها في السجل العقاري، وذلك يكون وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني.
الحق العيني الأصلي والحق العيني التبعي:هو عبارة عن حق مستقل لا يتعمد على أي حق آخر، امّا الحق العيني التبعي هو الحق الذي يضمن الحقوق الشخصية على العقار
الحق العقاري: هو الحق الذي يُقره النظام على عقار مُحدد لشخص مُحدد أو أكثر للإستفادة من منافعه أو التصرف به.
-حق الإرتفاق: هو الحق العيني الذي يُقلل من نسب الإستفادة من عقار مُقابل عقار آخر مملوك من شخص آخر.
ما هي فائدة التسجيل العيني للعقار؟
من خلال نظام التسجيل العيني للعقار، يُصبح العقار بمثابة محور أساسي في عملية تسجيل المُلكيات والتصرفات العقارية الأخرى، ويتم ذلك بالتعاون مع مالكي العقارات في المملكة العربية السعودية أو من ينوب عنهم عبر المنصة الإلكترونية للسجل العقاري، بهدف بناء سجل متكامل للقطاع العقاري كأول خطوة رائدة تهدف إلى تحسين المشهد العقاري في المملكة العربية السعودية.
كيف يتم التسجيل العيني للعقار؟
يُشترط للتسجيل العيني للعقار أن يكون للعقار صك مُلكية مستوفٍ للمتطلبات النظامية، بالإضافة إلى أن يكون العقار مُكتمل البيانات الجيومكانية.
ما هي خدمة فرز ودمج العقارات؟
هي خدمة جديدة تم إطلاقها لدمج الوحدات العقارية من قِبل برنامج فرز الوحدات العقارية التي تُمكن من ضم وحدتين عقاريتين منفصلتين أو أكثر لتصبح وحدة عقارية واحدة، ويتم ذلك عن طريق استخراج محضر دمج إلكتروني وبشكل آلي يسمح بالحصول على صك ملكية موحد.
تونس
للمساعدة
