عندما يتوفى أحد الأفراد ويترك وراءه عقاراً، يصبح هذا العقار جزءاً من التركة التي يتعيّن تقسيمها بين الورثة وفقاً للقوانين المعمول بها، كما يتطلب التعامل مع تلك الأنواع من البيوعات العقارية مجموعة من التحديات القانونية والعملية، تبدأ من تحديد حصة كل وارث وصولاً إلى الإجراءات القانونية اللازمة لإتمام عملية البيع وفي هذا المقال، المُقدم من منصة طابو العقاريّة نستعرض بالتفصيل الإجراءات الضرورية لبيع منزل موروث، بدءاً من تحديد حقوق الورثة وصولاً إلى إتمام صفقة البيع.

منزل الورثة هو عبارة عن عقار كان بإسم الأب أو الأم، وعندما وفاتهم ينتقل المنزل إلى الورثة كالأبناء والأقارب وغيرهم، كما تُصنف حالة الورثة لهذه العقارات عادةً في حالة الشيوع أي المنزل ككل للورثة جميعًا كلاً حسب نصيبه من الورثة، وغير مفروز على شكل حصص حتى يقوم الورثة بإقامة الدليل على الحصص والقيام بالفرز، وتُطلق حالة الشيوع على أي أموال منقولة أو غير منقولة يتملكها أكثر من شخص، وفي الأحوال العامّة تكون الحصص مُتساوية بين المالكين، إلا في حالة إقامة دليل يُثبت أن الحصص مُختلفة، إذ يوجد في القانون ما يُعرف بالشيئ المملوك في الشيوع أو المُلكية المُشتركة، وهو يُمثل ملكية كل شخص من الشركاء حصة معينة، وقد تحصل هذه الحالات لأسباب غير اسباب الميراث من مثل الهبة، الوصية، البيع، والمُقايضة.

قبل الشروع في بيع المنزل الذي يمتلكه الورثة، يجب أولاً تحديد وتقسيم حصص كل وراث، تتم عملية تقسيم الحصص بطريقتين رئيسيتين:

التقسيم بالاتفاق: يمكن للورثة التوصل إلى اتفاق مرضٍ بينهم لتقسيم الحصص وفقاً لما يرونه مناسباً، طالما لا توجد وصية أو نص قانوني يفرض خلاف ذلك، لكن، لا يمكن استخدام هذه الطريقة إذا كان أحد الورثة قاصراً أو غير كامل الأهلية، أو غائباً أو مفقوداً، في حالة التوصل إلى اتفاق، يمكن لأي وارث يشعر بأنه تعرض للغبن بنسبة تزيد عن 20% من القيمة السوقية عند وقت التقسيم أن يقدم طلباً لإبطال القسمة، ويجب تقديم هذا الطلب خلال عام من تاريخ القسمة،و يمكن للأطراف المدعى عليهم إبطال الدعوى بتقديم تعويض مالي أو عيني للمدعي عن النقص في نصيبه.

التقسيم القضائي: إذا فشل الورثة في التوصل إلى اتفاق، يمكن لأي وارث تقديم طلب إلى المحكمة لفرز وتقسيم العقار، وذلك من خلال دعوى تعرف بدعوى قسمة وفرز وتجنيب، تتولى المحكمة مسؤولية تقسيم العقار بشكل عادل، حيث تقوم بتعيين خبراء لتقدير وتوزيع الحصص، مع محاولة تقليل الفروقات قدر الإمكان و يتم توزيع الحصص بناءً على أصغر حصة، وفي حال تعذر تحقيق القسمة العينية، يمكن لكل شريك استلام نصيبه نقداً أو عينيّاً وفقاً للاتفاق، في النهاية، يتم توزيع حصص كل وارث بعد حل جميع المنازعات المتعلقة بالقسمة.

بعد الإنتهاء من تقسيم العقار بإحدى الطُرق السابقة، حيث يُصبح بإمكان الورثة بيع حصصهم بالطريقة التي تُرضيهم، ويُمكن لأي من الشركاء شراء باقي الحصص بالتراضي، ولكن في حال كانت عملية القسمة غير مُمكنة كحال وجود عقار أو منزل أو ربما وجود عدد شركاء كبير جدًا في هذه الحالة تحكم المحكمة بتقدير ثمن العقار من خلال خُبراء تابعين لها، ومن ثم يتم القيام بعرض المنزل في المزاد العلني، وتُعطي المحكمة للشركاء الحق في جعل المُزايدة في المزاد العلني على البيت مُقتصرًا عليهم وحدهم، وتقبل المحكمة ذلك شريطة عدم وجود أي من القاصرين بينهم، أو غير كاملي الأهلية وليس لهم أولياء، أو في حال عدم حضور أحدهم أو فقدانه، ويطلب الشركاء ذلك لبقاء العقار ملكًا لهم خاصةً إذا كان المنزل منزل عائلة.

- في البداية يجب توفير كافّة الأوراق والمُستندات المُتعلقة بالمنزل.

- إشعار جميع الأفراد ممن لديهم الحق في الحصول على الورث.

- في حال كان أحد الورثة قاصر يجب تخصيص نصيبه وتحرير محضر بهذا الأمر.

- يجب التأكد من تسجيل البيت بإسم المُتوفي في كتابة العدل.

- فور الإنتهاء من بيع المنزل، يُفضّل كتابة عقد ابتدائي لضمان حقوق جميع الأطراف، وتوكيل رسمي من كل وارث ليتم افراغه.

- لا تتم عملية البيع في حال عدم تواجد أي فرد من عقد البيع.